₽60 млн вход, ₽140 млн выход
Предложили рассмотреть проект с довольно интересными вводными. Не под покупку, но под привлечение потенциальных инвесторов.
Что есть
Земельный участок - 1 штука
Рядом с Анапой - 10км на юг
Площадь - 4 гектара
Вид - на бухту
Кстати, к виду вопросов нет!!
Бывал в этих местах. Там оооч красиво! Почти, как на фото)
Что предлагают
Размежевать на 32 уч по 8 соток
Подвести все коммуникации
Продать по цене 500к / сотку
Доходность 50-70% годовых
Срок проекта 1-1.5 года
И - можно дополнительно построить дома и заработать еще больше!
Почему продают
Собственник не хочет заниматься. Очевидно, покупал под рост цен. Впрочем, это и не важно. Важно, что (вроде как) цена входа в 2 с лишним раза ниже продажной.
Решили посчитать
С учетом всех расходов на межевание и подведение коммуникаций получили себестоимость за 1 сотку на уровне 320к (уже плюс 50% к прогнозу).
Полезли в Авито проверить текущие цены - нашли разброс в 380-450к (минус 10-25% к заявленному).
Прикинули сроки, получили с поправкой на ветер 1.5-2 года (и то, если продажи пойдут активно).
Что в итоге
Скорректированная доходность вышла 20-40%. Вот только не годовых, а «всего»… В годовом же выражении - это 10-18%. Плюс (точнее минус) налог. Так что экономика, может, и есть, но вот запаса прочности - нет!
И если предположить, что местный рынок скорее уже перегрет, чем продолжит расти по +30% в год, то инвест проект перейдет в формат «побегать, чтобы погреться».
Вот если удастся поджать цену входа, то модель в целом заиграет! Посмотрим.
