Покупка, Ремонт, Продажа
Предыстория
Я в свое время посмотрел разные кейсы, которые во многом отличались.
Например, была квартира на Сахалине в нормальном состоянии. Просто человек обанкротился и потерял актив. Можно было выкупить с дисконтом и продать. Но для меня это слегка токсично.
Другая история уже в Москве, где объект продавался срочно: семья уезжала. Но были юридические риски, так как не успевали найти правоустанавливающие документы.
Еще смотрел как идею - новые квартиры в Сочи/Анапе под ремонт. Но как организовать все удаленно?..
Или приносили вариант с убитым ремонтом под восстановление. Правда, слишком высокий чек и нужно было собирать пул инвесторов.
Все темы рабочие и знаю ребят, кто буквально живет этой стратегией.
Экономика
Сегодня приведу условный пример, так как заметки не сохранил и некоторые цифры уже забыл. Но математику и суть вы поймете:
(10 млн) - цена объекта
(3 млн) - ремонт
+15 млн - продажа
(2%) - комиссия брокера
(13%) - налог с разницы в цене
~2 млн - прибыль
Если уложиться в полгода, то это очень хорошая доходность в 30% годовых.
А если успеть за 3 мес, то 60%!
Но если затянется на год - уже 15%…
Также можно привлечь кредит.
Тогда с процентами прибыль хоть и снизится, зато доходность - вырастет!
Для кредита на 5 млн под 20% =>
~1.5 млн - прибыль за 6 мес
~37% годовых
Для кредита в 10 млн под 20% =>
~1 млн - прибыль за 6 мес
~60% годовых
Конечно, зависит от ставки и срока сделки - чем ставка выше, а продажа дольше, тем эффективность финансового плеча ниже. Надо все считать!!
Вишенка на торте. Риски
Часть уже привел выше, почему сам не пошел, но есть и другие:
- плохая ремонтная бригада
- невысокая ликвидность
- высокая конкуренция
- плохое планирование
- ошибка в расчетах
- скрытые дефекты
- падающий рынок
- нужны деньги
Вишенка на торте
Даже если промахнулись и продажа застряла, а цены падают - можно сдать в аренду и дождаться витка роста.
Это, конечно, уже другой бизнес и доходность ниже, но всё лучше, чем нести убыток!!
