Интересно. Но чувства смешанные
Один из читателей подкинул проект. Наконец, дошли руки. Рассказываю.
Коротко, суть:
- в Подмосковье приобретены перспективные локации, на которых организованы коттеджные поселки
- инвестору предлагается вложить ₽16-21 млн в покупку участка 6-7 соток и стройка дом 60-80м2
- далее -> сдача дома в аренду или продажа готового объекта в рынок
- целевая заявленная доходность +25% годовых за 10 лет
- окупаемость 7.5 лет
- входить можно не только целиком, но и 50/50 с управляющей компанией
Из чего складывается прибыль?
В презентации указано:
«короткий» срок строительства
Только без конкретики, поэтому запросили дополнительно, когда звонили - и вроде как «около года»
- инвестиции принимают на любом этапе (участок/стройка/готовый дом), но чем позже, тем дороже цена
- расходы на содержание коттеджа заявлены 50% от выручки, но детальной расшифровки нет
- арендная ставка ₽14000/сутки + рост на 6-10%/год
- рост стоимости объекта 6%/год
Все разумно в целом. Но когда мы все помножили-подытожили, то получили доходность ниже - около 18% и 8.5 лет окупаемости что все равно неплохо для недвижимости!
Теперь странное и непонятное:
Долго ждали презентацию.
Долго ждали ответы на вопросы.
Так и не смогли выяснить, как была получена цифра в 25% годовых. Нам привели, правда, один конкретный кейс, как инвестор удачно вошел на стройке и вышел сразу при сдаче дома, что дало прирост за полгода 12-13% (как раз 25 годовых).
Плюс (точнее минус) диалог вели не очень охотно/открыто и предложили на личной встрече ответить на любые неудобные вопросы.
А еще на звонке всплыли другие вводные, чем были за неделю до этого. Но и с ними доходность ~20%.
Основной вывод
Если верить в ежегодный рост ставки и стоимости объекта, то тема +\- стоящая. Хотя чек, конечно, чек весьма высокий.
Но есть и альтернатива: ребята готовы брать займы от ₽3 млн @20% на год. Пожалуй, с учетом рисков, эта опция звучит убедительнее…если к тому же удастся взять что-то ликвидное в залог.
