Есть ли смысл инвестировать?
Получил запрос от подписчика. В открытых источниках информация противоречивая,
поэтому выступил в роли тайного покупателя))
Какие есть стратегии?
1) Флиппинг | Решает момент выхода!
Покупка на котловане и продажа через 6-18 мес (до ввода в эксплуатацию)
* в РФ этот термин означает другое: Покупаешь-Ремонтируешь-Продаёшь
2) Апгрейд | Высокий чек + локация!
Вот как раз российский «флиппинг»
3) Оптовый выкуп | Оооч высокий чек!
Покупка 5+ объектов по сниженной цене. Вплоть до целого подъезда
4) Арендный бизнес. Классика жанра)
- покупка и сдача посуточно или
- покупка и сдача в долгосрок
Что важно знать:
Рост цены котлован->сдача +30…40%
Стройка ~2.5…3 года. Или дольше…
Рост цены после сдачи:
+5…7%/год в непопулярных местах
+10…15%/год в топовых зонах
Средняя доходность аренды 5-12%/год
Физ.лицо при покупке платит 4% от полной стоимости «в казну».
Налогов для резидентов ОАЭ - нет
Комиссия брокера с новостроек обычно 3-5% (рынок)
Комиссия брокера на вторичке - 2% (закон) => без плюшек не работают
Если действовать без ипотеки, доходность 5-15% годовых
Цена от $205k дает право на ВНЖ
Как все работает:
1) Для флиппинга все используют рассрочку (payment plan). Пример:
- 10% цены в момент сделки
- 20% через первые полгода
- 30% еще через полгода
- 40% за месяц до сдачи
Помним: 4% «в казну» + 5% (2% и плюшки) комиссию при продаже
Теперь допустим (в тыс.долл):
100 = Цена на котловане
110 = Цена через полгода до (!) 2го платежа (т.е. плюс 10%)
90 = долг по payment plan
20 = разница цены и долга (110-90)
Тогда поток инвестора:
(10) = первый платеж (10% от 100)
(4) = платеж в казну (4% от 100)
20 = разница цены и долга ю
(5.5) = комиссия 5% от 110
500 долл за полгода
7% годовых
Если не резидент, то еще налог.
Если цена не выросла, то убыток.
Если не успели до 2го платежа, то доходность просела втрое.
Хотя если подождать второй волны, можно вытянуть на 12-16% годовых.
Но если цена не вырастет или настанет 3ий платеж -
ну, вы поняли…
Экономика на тоненького
2) Для апгрейда нужен опыт
Чтобы обеспечить себе доходность, нужно убедиться, что есть
доступ к лучшим
Тогда это и 20%, и 30% годовых на растущем рынке
3) Для оптовика нужны связи
Кроме своей бригады (она тут ни к чему) потребуется все, что в апгрейде плюс мноооого капитала.
Ну, или сильный партнер/инвестор/банк. Правда, прибылью придётся поделиться. Но возврат на капитал может вырасти, как с рассрочкой, когда все звезды сошлись. Но и риск при ошибке здесь кратно выше.
4) Для рантье нужно уметь ждать
Здесь в целом все просто и очень похоже на Московский рынок.
Если взять на котловане и через 3 года сдать в аренду, окупаемость до 15 лет.
Если через 5 лет с момента входа продать и забрать с собой два года арендных платежей, то все равно ~10% годовых - это потолок.
И да, ход игры может изменить случай, когда выбран супер популярный в будущем объект.
В этом вам поможет и опыт, и чуйка, и связи, и просто удача!!
PS: если в канале есть эксперты - выскажитесь)) я мог что-то упустить
