Механика финансового плеча
Следом за фудтраками мы посмотрели другие вариации на эту тему. Вот (не)полный список траков, что нашли:
- парикмахерские
- бьюти-салоны
- криотерапия
- цветочники
- кофейники
- кафешки
- офисы
- бани
- …
Стоп! Офисы?
Да, офисы!
Как пример - фургоны страховых агентов, что дежурят возле визовых центров.
Но вот целые офисы - пусть мини - это что-то новенькое!
Цена таких траков была ₽2-5 млн и зависела от размера вагончика, его комплектации и качества отделки.
Арендный поток тоже колебался от ₽40 до 70 тыс. При этом содержание трака вроде как стоило копейки. Вопрос только - как маркетировать такое чудо… Плюс нюансы с разрешением на парковку таких домов-на-колесах…
И все же история звучала неплохо
стали считать экономику.
Что проект показал на бумаге:
RR 25% на 7 годах и
IRR 15% для 5-летнего горизонта
Окупаемость ~3.5 года
И это с инфляционным ростом аренды +4% в год, но без учета остаточной стоимости имущества.
Если удастся продать офис-трак за треть цены, то еще +6% к доходности.
Если за половину стоимости, то +10%.
Математика пограничная, поэтому решили проверить лизинг:
RR 24% на 7 годах и
IRR 0% для 5-летнего горизонта
Окупаемость ~5 лет
Первый платеж 20%
Аннуитет - 4 года
Вам может показаться, что смысла в лизинге нет. Но это не так! Смотрим на цифрах (сравнение для 7 лет):
Сами // Лизинг
Вложения ₽5 млн // ₽1.6 млн
Доходность 25% // 24%
Окупаемость 3.5 г // 5 лет
Маржа потока* 30% // 100%
Cash-on-cash** 2x // 3х
*Отношение ежегодного дохода к инвестициям. Или - рентабельность.
** Сколько рублей вернул каждый вложенный рубль.
Что это значит в практическом смысле?
Это значит, что на более длинном горизонте эффективность работы с финансовым плечом возрастает существенно! Впрочем, как и риски:
если аренда оборвется ранее 4х лет (срок лизинга в нашем кейсе), придется доплатить, чтобы сохранить актив!!
